Câu hỏi:
Công ty tôi là công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, có trụ sở chính tại Bắc Ninh. Hiện công ty tôi đang muốn mở một nhà xưởng mới ở Cao Bằng để gia công hàng hóa bằng kim loại. Vì cần diện tích khá lớn, môi trường đảm bảo và qua tham khảo ở nhiều kênh, công ty tôi biết được hiện ở Cao Bằng đang có một khu đất phù hợp với điều kiện để mở nhà xưởng của công ty tôi.
Nhưng tôi không biết liệu công ty mình có đủ điều kiện để làm hồ sơ xin Nhà nước giao đất hay cho thuê đất không? Và với một dự án lớn và lâu dài thì Nhà nước có thể giao đất, cho thuê đất cho những doanh nghiệp như chúng tôi là bao nhiêu năm. Ngoài ra, luật sư có thể tư vấn cho tôi về trình tực, thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư không? Mong luật sư tư vấn luật về đất đai cho công ty tôi sớm.

 


Trả lời:

  • Căn cứ pháp lý:

  • Luật Đất đai năm 2013;

  • Luật Đầu tư năm 2014;

  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

  • Nghị định số 118/2015/NĐ-CP;

  • Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT

  • Dựa trên thông tin mà bạn đã cung cấp và căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, công ty chúng tôi xin tư vấn như sau:

1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 thì Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

  • Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Doanh nghiệp phải (i) có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (ii) có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

  • Thứ hai, Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 thì trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án. Việc ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án được quy định cụ thể tại Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP theo đó trừ các trường hợp sau đây thì nhà đầu tư phải ký quỹ:
 (i) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
(ii) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
(iii) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;
(iv) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;
(v) Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế.
Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Khoản 3 Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP)

  • Thứ ba, Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Theo Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
(i) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
(i) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

 

2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thẩm quyền cho thuê đất được quy định cụ thể tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, cho thuê đất đối với doanh nghiệp sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.” 

 

3. Thời hạn sử dụng, cho thuê đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời giạn giao đất, cho thuê đất được xác định như sau:
-Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá năm mươi (50) năm; 
- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi (70) năm.
- Đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì thời hạn sử dụng đất đối với chủ đầu tư là thời hạn hoạt động của dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được gia hạn thời hạn sử dụng đất.

 

4. Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 195, Điều 197 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Điều 3 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất thì trình tự, thủ tục thuê đất thông qua hai hình thức là thuê đất không thông qua hình thứ đấu giá quyền sử dụng đất và thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

4.1. Hồ sơ chuẩn bị

Đối với hình thức thứ nhất: Cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh)
Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:

  • Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

  • Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.

     Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
     Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

  • Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

     Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.
Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:

  • Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu

  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

  •  Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

  • Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
Đối với hình thức thứ hai: Thuê đất đã giải phóng mặt bàng đối với trường hợp thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (thuộc UBND huyện)
Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ:

  • Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu

  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

4.2. Trình tự, thủ tục

  • Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất;
Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
     Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích cộng đồng thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:

  • Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất;

  • Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

  • Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1:Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
Bước 2: Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá;
Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
 
CÔNG TY  LUẬT HÀ THÀNH ASIA – Hotline miễn phí1900 8963
Website:  http://luatsuhathanh.com
                http://Congtyluathathanhasia.com
Email :     luathathanhasia@gmail.com
Facebook : https://www.facebook.com/luatsuhathanh
Địa chỉ: Số 5, ngõ 104A, đường Thụy Phương, P. Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
 
Trân trọng!