Câu hỏi: Chào Luật sư Công ty luật Hà Thành Asia
Tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có một sổ đỏ (quyền sử dụng đất) đứng tên là hộ gia đình, chủ hộ thời điểm đó là cha tôi (trong sổ hộ khẩu khi cấp sổ đỏ có tên của cha, mẹ, và tôi). Hiện nay, bố tôi đã qua đời, tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi thì làm như thế nào? Rất mong Luật sư tư vấn.
Trả lời:
Theo quy định của Luật đất đai 2013 hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp của bạn thì cần thiết phải làm hai thủ tục: thủ tục chia thừa kế vì bố mẹ bạn đã mất; và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất phần đất thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn.
1. Thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp của bạn, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất đang đứng tên hộ gia đình, và tại thời điểm hiện tại bố của bạn là người đang sử dụng đất trong hộ đã mất nên để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của bố sang tên bạn thì sẽ phải thực hiện thủ tục chia thừa kế trước.
Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1.1. Trường hợp bố bạn mất và có để lại di chúc
Nếu như bố bạn có để lại di chúc định đoạt phần quyền sử dụng đất của mình cho một người khác như: vợ, các người con khác hoặc người ngoài thì bạn sẽ không thể làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Bởi di chúc là căn cứ thể hiện ý chí của cá nhân để lại tài sản của mình cho người khác sau khi mất.
Nếu trường hợp di chúc của bố bạn có chỉ định rằng sau khi mất phần quyền sử dụng của bố bạn sẽ để cho bạn toàn quyền hoặc cho bạn, thì trong trường hợp này bạn sẽ được hưởng phần thừa kế đất đai của bố. Bên cạnh đó, mẹ của bạn cũng sẽ được hưởng một phần di sản thừa kế của bố bạn (bởi có quan hệ vợ chồng) - theo quy định thì vợ là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc:
“Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc
1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:
a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;”
Cho nên để được sang tên toàn bộ quyền sử dụng đất của bố bạn thì bạn cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo di chúc và thuyết phục mẹ bạn làm thủ tục từ chối nhận phần thừa kế tài sản.
1.2 Trường hợp bố bạn mất và không có di chúc
Trong tình huống này, sẽ phát sinh thừa kế theo pháp luật với phần di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của bố bạn trong khối tài sản của hộ gia đình. Về nguyên tắc thừa kế theo pháp luật thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm có: bố, mẹ, vợ, con.
Cũng tương tự như trường hợp trên, để bạn được nhận toàn bộ quyền sử dụng đất phần của bố thì bạn cũng phải thuyết phục được những người thừa kế còn lại từ chối nhận di sản thừa kế để bạn đứng ra là người nhận toàn bộ di sản thừa kế.
1.3 Về thủ tục khai nhận và từ chối nhận di sản thừa kế:
Bước 1: Thực hiện công chứng văn bản khai nhận và văn bản từ chối nhận di sản thừa kế
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (trường hợp này theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 301/2016/TT-BTC bạn được miễn thuế, lệ phí)
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai do thay đổi tên người sử dụng đất.
2. Thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Bên cạnh việc phải thực hiện thủ tục chia thừa kế phần đất của bố bạn thì phải thực hiện thủ tục tặng cho tài sản giữa mẹ của bạn cho bạn. Bởi lẽ trường hợp của gia đình bạn, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất đang đứng tên hộ gia đình, tại thời điểm này trong sổ hộ khẩu đang có tên ba người, nếu chỉ làm thủ tục thừa kế thì chỉ xác định được phần tài sản của bố bạn cho bạn, như vậy Giấy chứng nhận vẫn sẽ còn tên người sử dụng là mẹ bạn.
Để làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải tiến hành theo các bước như sau:
Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và bạn đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn.
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (trường hợp này do quan hệ huyết thống mẹ - con nên bạn được miễn nộp các khoản này)
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai do thay đổi tên người sử dụng đất.
Như vậy, với mục đích được chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho mình bạn sẽ phải thực hiện cả hai thủ tục thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất. Các thủ tục này được thực hiện tại Văn phòng công chứng có chức năng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân để chứng thực.
CÔNG TY LUẬT HÀ THÀNH ASIA – Hotline miễn phí: 1900 8963
Website: http://luatsuhathanh.com
http://Congtyluathathanhasia.com
Email : luathathanhasia@gmail.com
Facebook : https://www.facebook.com/luatsuhathanh
Địa chỉ: Số 5, ngõ 104A, đường Thụy Phương, P. Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
Trân trọng!
Tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có một sổ đỏ (quyền sử dụng đất) đứng tên là hộ gia đình, chủ hộ thời điểm đó là cha tôi (trong sổ hộ khẩu khi cấp sổ đỏ có tên của cha, mẹ, và tôi). Hiện nay, bố tôi đã qua đời, tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi thì làm như thế nào? Rất mong Luật sư tư vấn.
Trả lời:
Theo quy định của Luật đất đai 2013 hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp của bạn thì cần thiết phải làm hai thủ tục: thủ tục chia thừa kế vì bố mẹ bạn đã mất; và thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất phần đất thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn.
1. Thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp của bạn, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất đang đứng tên hộ gia đình, và tại thời điểm hiện tại bố của bạn là người đang sử dụng đất trong hộ đã mất nên để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của bố sang tên bạn thì sẽ phải thực hiện thủ tục chia thừa kế trước.
Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1.1. Trường hợp bố bạn mất và có để lại di chúc
Nếu như bố bạn có để lại di chúc định đoạt phần quyền sử dụng đất của mình cho một người khác như: vợ, các người con khác hoặc người ngoài thì bạn sẽ không thể làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Bởi di chúc là căn cứ thể hiện ý chí của cá nhân để lại tài sản của mình cho người khác sau khi mất.
Nếu trường hợp di chúc của bố bạn có chỉ định rằng sau khi mất phần quyền sử dụng của bố bạn sẽ để cho bạn toàn quyền hoặc cho bạn, thì trong trường hợp này bạn sẽ được hưởng phần thừa kế đất đai của bố. Bên cạnh đó, mẹ của bạn cũng sẽ được hưởng một phần di sản thừa kế của bố bạn (bởi có quan hệ vợ chồng) - theo quy định thì vợ là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc:
“Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc
1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:
a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;”
Cho nên để được sang tên toàn bộ quyền sử dụng đất của bố bạn thì bạn cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo di chúc và thuyết phục mẹ bạn làm thủ tục từ chối nhận phần thừa kế tài sản.
1.2 Trường hợp bố bạn mất và không có di chúc
Trong tình huống này, sẽ phát sinh thừa kế theo pháp luật với phần di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của bố bạn trong khối tài sản của hộ gia đình. Về nguyên tắc thừa kế theo pháp luật thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm có: bố, mẹ, vợ, con.
Cũng tương tự như trường hợp trên, để bạn được nhận toàn bộ quyền sử dụng đất phần của bố thì bạn cũng phải thuyết phục được những người thừa kế còn lại từ chối nhận di sản thừa kế để bạn đứng ra là người nhận toàn bộ di sản thừa kế.
1.3 Về thủ tục khai nhận và từ chối nhận di sản thừa kế:
Bước 1: Thực hiện công chứng văn bản khai nhận và văn bản từ chối nhận di sản thừa kế
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (trường hợp này theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 301/2016/TT-BTC bạn được miễn thuế, lệ phí)
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai do thay đổi tên người sử dụng đất.
2. Thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Bên cạnh việc phải thực hiện thủ tục chia thừa kế phần đất của bố bạn thì phải thực hiện thủ tục tặng cho tài sản giữa mẹ của bạn cho bạn. Bởi lẽ trường hợp của gia đình bạn, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất đang đứng tên hộ gia đình, tại thời điểm này trong sổ hộ khẩu đang có tên ba người, nếu chỉ làm thủ tục thừa kế thì chỉ xác định được phần tài sản của bố bạn cho bạn, như vậy Giấy chứng nhận vẫn sẽ còn tên người sử dụng là mẹ bạn.
Để làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải tiến hành theo các bước như sau:
Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và bạn đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn.
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (trường hợp này do quan hệ huyết thống mẹ - con nên bạn được miễn nộp các khoản này)
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai do thay đổi tên người sử dụng đất.
Như vậy, với mục đích được chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho mình bạn sẽ phải thực hiện cả hai thủ tục thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất. Các thủ tục này được thực hiện tại Văn phòng công chứng có chức năng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân để chứng thực.
CÔNG TY LUẬT HÀ THÀNH ASIA – Hotline miễn phí: 1900 8963
Website: http://luatsuhathanh.com
http://Congtyluathathanhasia.com
Email : luathathanhasia@gmail.com
Facebook : https://www.facebook.com/luatsuhathanh
Địa chỉ: Số 5, ngõ 104A, đường Thụy Phương, P. Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
Trân trọng!
