Quyet dinh giam doc tham so 79/2018 Yeu cau huy bo hop dong cho thue quyen su dung dat – Khong huy mac du doanh nghiep giai the

- Thành phần Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao gồm có:
Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Tự – Thẩm phán;
Các Thẩm phán: Ông Đặng Kim Nhân và ông Phạm Việt Cường.

Ngày 25 tháng 10 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự: “Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”, giữa:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 01/12/2015 và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn ông Trần Xuân C trình bày: Ngày 18/3/2013, tại Văn Phòng công chứng T2, Ông (Bên A-Bên cho  thuê) và Công ty TNHH Một thành viên TK (Bên B-Bên thuê) (Gọi tắt là Công  ty TK) ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với các điều khoản cơ bản: Thời hạn thuê 10 năm, kể từ ngày 18/3/2013 để kinh doanh ăn uống, cà phê giải khát; Tiền thuê được quy định trước cho từng năm và trả hàng năm, “Bên B phải sử dụng đất đúng mục đích và không được cho người khác thuê lại; bên B phải trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Nếu bên A phát hiện bên B cho người khác thuê lại đất đã thuê thì bên A có quyền chấm dứt hợp đồng  hoàn trả lại đất và yêu cầu bên  B đền  bù hợp đồng 120.000.000 đồng…”. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông biết được tại thời điểm ký kết hợp đồng, Công ty TK đã bị giải thể, nên việc ký kết này là không trung thực.

Buộc    Phạm Thị Thu T và ông Đồng Thanh T1 tháo dỡ toàn bộ tài sản   và cây trồng của bà Phạm Thị Thu T và ông Đồng Thanh T1 xây dựng và trồng trên đất thuê của ông Trần Xuân C ngay sau khi bản án có hiệu luật pháp luật (có chứng thư định giá số 0320816CT ngày 05/9/2016 của Công ty TNHH Thẩm định giá H, chi nhánh Đà Nẵng kèm theo).
Buộc bà Phạm Thị Thu T trả cho ông Trần Xuân C tiền thuê quyền sử   dụng đất chưa trả là 9 tháng, mỗi tháng 10.000.000đ, thành tiền là 90.000.000 đồng.
Ngày 30/12/2010, bà Phạm Thị Thu T kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm buộc vợ chồng ông Trần Xuân C tiếp tục thực hiện hợp đồng .
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam quyết định: “Không chấp nhận kháng  cáo  của bà Phạm Thị Thu T, giữ nguyên bane án dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS-ST ngày 30/12/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T2”
Ngày 01/9/2017, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng nhận được đơn của Phạm Thị Thu T đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.
Tại Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 55/2018/KN-DS ngày 10/5/2018, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Nam; đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam và bản án dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS-ST ngày 30/12/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam;
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị Hội đồng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.

[1] Hợp đồng thuế quyền sử dụng đất ký ngày 18/3/2013 giữa bên cho thuê là ông Trần Xuân C (bên A) và bên thuê Công ty TK  (bên B), với nội dung chính: Thời hạn thuê 10 năm, kể từ ngày 18/3/2013; mục đích thuê để kinh doanh ăn uống, cà phê giải khát; tiền thuê được quy định trước cho từng năm và trả hàng năm. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng T2. Sau khi ký hợp đồng, bên B đã đầu tư xây dựng cơ sở kinh doanh  với số vốn đầu tư theo Chứng thư thẩm định giá ngày 05/9/2016 của Công ty TNHH Thẩm định giá H là 405.000.000 đồng; bên B đã trả trước cho bên A đủ tiền thuê đất hết 3 năm (đến hết ngày 18/3/2016).
[2] Xét việc ông C yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng cho thuê  quyền sử dụng đất ký ngày  18/3/2013 với lý do : Công ty TK đã bị thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trước ngày 18/3/2013, thì thấy:
[3] Tại Biên bản xác minh ngày 14/4/2017 (bút lúc 158), Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch đầu tư  tỉnh Quảng Nam cho biết: “Ngày 14/12/2017 Phòng có ban hành Quyết định số 129/QĐ-ĐKKD thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với công ty TK và gửi bưu điện cho Công ty và bà T, nhưng không lưu giữ các giấy tờ gửi”, nên không xác định được bà T có nhận được quyết định này trước khi ký hợp đồng. Như vậy, không có cơ sở xác định khi ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 18/3/2013, bà T biết Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty TK đã bị thu hồi.
[4] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định  từ ngày Phòng đăng ký kinh doanh có quyết định thu hồi đến ngày 18/3/2013 là 03 tháng nên bà T đã biết giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của Công ty TK đã bị thu hồi; nhưng cố tình  ký hợp đồng thuê đất với ông C là nhận định không có cơ sở.
[5] Mặt khác, theo qui định  tại Điều 157 Luật Doanh nghiệp năm 2005, doanh nghiệp bị giải thể trong trường hợp bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kih doanh và chỉ được giải thể khi đảm bảo thanh toán hết các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác. Việc giải thể doanh nghiệp được thực hiện theo trình tự qui định tại Khoản 6 Điều 158 Luật Doanh nghiệp năm 2005, Công ty TK coi như đã giải thể và bà T với tư cách là chủ sở hữu công ty TK, là người chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài sản khác chưa thanh toán đối với hợp đồng thuê  quyền sử dụng đất.
[6] Trên thực tế, sau khi ký hợp đồng thuê đất, bà T phát hiện Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty TK đã bị thu hồi. Ngày 25/3/2013, bà T thành lập doanh nghiệp công ty TNHH MTV KL, do bà T làm chủ sở hữu và người đại diện theo pháp luật. Mặc dù hai bên không thỏa thuận ký phụ lục hợp đồng về việc thay đổi bên thuê đất là cá nhân bà T hoặc Công ty TNHH MTV KL nhưng bà T vẫn thực hiện nghĩa vụ đầy đủ với bên cho thuê đất. Ông C đã nhận tiền thuê đất trong 3 năm (đến hết ngày 18/3/2016). Thời hạn thuê đất là 10 năm (từ 18/3/2013 đến 18/3/2023). Như vậy, trong trường hợp Công ty KL coi như đã giải thể, bà T với tư cách chủ sở hữu công ty TK là người kế thừa công ty TK chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính khác chưa thanh toán đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Việc Công ty TK bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp dẫn đến giải thể không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên cho thuê đất. Bà T có thể kế thừa công ty TK tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng thuê đất, nếu các bên có thỏa thuận.
[7] Theo thỏa thuận tại Điều 5 của hợp đồng, bên A có quyền chấm dứt hợp đồng: “Nếu bên A phát hiện bên B cho người khác thuê lại đất đã thuê thì bên A có quyền chấm dứt hợp đồng hoàn trả lại đất và yêu cầu bên B đền bù hợp đồng 120.000.000 đồng…” Việc Công ty TK bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không phải là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng mà các bên  đã thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định.
[8] Như vậy, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất  của ông C là không có căn cứ pháp luật. Trường hợp ông C yêu cầu hủy bỏ hợp đông thì hậu quả  của việc hủy bỏ hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015:
“ Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425, 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”
[9] Theo qui định trên, Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm có thể chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng của ông C nhưng buộc ông C phải bồi hoàn giá trị tài sản bà T đã đầu tư, vì yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của ông C là không có căn cứ pháp luật.
[10] Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 145 Bộ luật Dân sự năm 2005 tuyên bố hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và xác định hợp đồng này vô hiệu ngay từ khi xác lập là áp dụng không đúng pháp luật. Bà T không có lỗi khi xác lập hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm buộc bà T tháo dỡ công trình xây dựng, trả lại nguyên trạng đất cho ông C là không đúng; ảnh hưởng nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bà T.
[11] Theo qui định tại điểm b khoản 1 Điều 688 – Điều khoản chuyển tiếp của Bộ luật dân sự năm 2015, các qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 được áp dụng để giải quyết vụ tranh chấp này.
[12] Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử giám đốc thẩm thấy Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 55/2018/KN-DS ngày 10/5/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng là có căn cứ chấp nhận;
Vì các lẽ trên;

 Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 337; khoản 3 Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
1. Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 27/2017/DS-PT ngày 04/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam và bản án dân sự sơ thẩm số 84/2016/DS-ST ngày 30/12/2016 của Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam.  
2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố T2, tỉnh Quảng Nam để giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.