Các quy định chuyển tiếp trong Nghị định sửa đổi, bổ sung này có vai trò rất quan trọng, nhằm xử lý các nghĩa vụ tài chính về đất đai đã phát sinh hoặc đang trong quá trình thực hiện trước ngày Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024) và trước ngày Nghị định này có hiệu lực (ngày 06 tháng 11 năm 2025).

Dưới đây là các ảnh hưởng cụ thể của quy định chuyển tiếp đối với nghĩa vụ tài chính đất đai trước đây (bao gồm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất):

Xử lý các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành và truy thu

1. Nghĩa vụ tài chính đã thông báo nhưng chưa nộp đủ (trước 01/8/2024)

• Tiền sử dụng đất/Tiền thuê đất trả một lần: Trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích sử dụng đất/điều chỉnh quy hoạch trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (01/8/2024), và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính, thông báo số tiền phải nộp nhưng đến nay chưa nộp hoặc chưa nộp đủ, thì người sử dụng đất phải nộp số tiền còn thiếu và phải nộp tiền chậm nộp (tính trên số tiền còn thiếu) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.

Có thể bạn quan tâm:
Luật sư bào chữa
Đại diện ủy quyền
Luật sư dân sự
Luật sư hình sự
Hỏi đáp – Tư vấn
Thủ tục pháp lý
Tư vấn luật đất đai
Đại diện ủy quyền
Luật doanh nghiệp
Hôn nhân – Gia đình
Luật đất đai
Dịch vụ tư vấn pháp luật

2. Xử lý việc thu hồi số tiền đã được miễn, giảm

Quy định chuyển tiếp áp dụng cơ chế truy thu (thu hồi) số tiền đã miễn, giảm đối với các trường hợp được hưởng ưu đãi trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng sau đó bị phát hiện là không đáp ứng các điều kiện được miễn, giảm theo quy định:

• Số tiền phải thu hồi (đối với cả tiền sử dụng đất và tiền thuê đất) được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ CỘNG (+) với khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.
• Thời gian tính khoản tiền chậm nộp này là từ thời điểm được miễn, giảm tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi số tiền đã miễn, giảm.
• Trường hợp tự nguyện hoàn trả: Nếu người sử dụng đất tự nguyện đề nghị không áp dụng ưu đãi (hoàn trả số tiền đã miễn, giảm), số tiền phải thu hồi được tính CỘNG (+) với khoản thu bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
• Không phải hoàn trả: Người sử dụng đất không phải hoàn trả số tiền được miễn, giảm theo địa bàn ưu đãi đầu tư nếu trong quá trình sử dụng đất có sự thay đổi quy định về Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Xử lý các trường hợp cần phải tính lại nghĩa vụ tài chính

1. Trường hợp có kết luận thanh tra, kiểm tra, kiểm toán

Nếu cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán yêu cầu tính lại nghĩa vụ tài chính phát sinh trước ngày 01/8/2024, dẫn đến khoản tiền phải nộp tăng thêm so với thông báo ban đầu, thì:

• Số tiền tăng thêm phải nộp theo kết luận thanh tra/kiểm toán.
• Người sử dụng đất phải nộp khoản thu bổ sung (theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024) tính trên số tiền tăng thêm đó. Khoản thu bổ sung này được tính từ thời điểm tính tiền theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

2. Xử lý trường hợp đã có quyết định nhưng chưa có giá đất (Khoản thu bổ sung 3,6%/năm)

Đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 nhưng chưa có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, thì phải thực hiện tính và thu tiền theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.

• Khoản thu bổ sung: Người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp.
• Thời gian tính thu bổ sung: Được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (thường là thời điểm có quyết định hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế) đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có Quyết định giá đất.
• Trường hợp phức tạp: Nếu giá đất tính thu được xác định theo các phương pháp phức tạp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) theo quy định của pháp luật trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, thì thời gian tính khoản thu bổ sung được trừ đi thời gian tối đa cơ quan nhà nước phải thực hiện việc xác định giá đất cụ thể (180 ngày) và thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp do trường hợp bất khả kháng (nếu có).

3. Xử lý chuyển tiếp Khoản thu bổ sung đã nộp (Từ 01/8/2024 đến 06/11/2025)

Các trường hợp đã có quyết định giá đất và khoản thu bổ sung theo quy định cũ của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP trong khoảng thời gian từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (06/11/2025) sẽ được xử lý như sau:

• Tính lại và hoàn trả/truy thu: Nếu người sử dụng đất đã nộp khoản thu bổ sung, họ được tính lại theo quy định mới của Nghị định này.
  • Nếu số tiền tính lại cao hơn số tiền đã nộp, người sử dụng đất phải nộp thêm số chênh lệch.
  • Nếu số tiền tính lại nhỏ hơn, người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính khác; nếu không còn nghĩa vụ nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền.
• Chưa nộp: Nếu khoản thu bổ sung đã được thông báo nhưng người sử dụng đất chưa nộp, cơ quan thuế sẽ tính lại theo quy định mới của Nghị định này và điều chỉnh Thông báo. Người sử dụng đất vẫn phải nộp khoản tiền chậm nộp đối với khoản thu bổ sung (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Xử lý việc ứng trước kinh phí bồi thường và ghi nợ

1. Khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước

Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư đã tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, nhưng đến nay chưa được trừ (hoặc chưa trừ hết) vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì họ được thực hiện khấu trừ theo quy định mới.

• Nếu tổ chức kinh tế đã trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và được phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng nay mới đề nghị được trừ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giao cơ quan chuyên môn xác định khoản tiền được trừ này.

2. Xử lý Ghi nợ tiền sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10 tháng 12 năm 2019 thì tiếp tục thanh toán số tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định đúng quy định pháp luật).

Các quy định chuyển tiếp này hoạt động như một “cầu nối tài chính”, đảm bảo rằng các quyết định và nghĩa vụ đã phát sinh theo luật cũ được xử lý một cách hợp pháp và công bằng theo tinh thần của Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là trong việc tính toán các khoản nộp bổ sung do chậm trễ hành chính hoặc việc truy thu các khoản ưu đãi đã cấp trước đây.

Luật Hà Thành ASIA