Luật Đất đai 2024 Thay đổi Phương Pháp Và Nguyên Tắc định Giá đất Ra Sao?

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) mang đến nhiều thay đổi và đột phá quan trọng trong cả nguyên tắc và phương pháp định giá đất, với nỗ lực đưa giá đất tiệm cận giá thị trường và giải quyết các bất cập tồn tại trước đây.

Dưới đây là những thay đổi chính về phương pháp và nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai 2024:

I. Thay đổi về Nguyên tắc Định giá Đất

Bãi bỏ Khung giá đất và áp dụng Nguyên tắc Thị trường

Điểm đột phá lớn nhất là việc Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần.

Trước đây, khung giá đất này là cơ sở để UBND cấp tỉnh căn cứ xây dựng bảng giá đất, dẫn đến tình trạng tồn tại cơ chế hai giá đất (giá Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường) và gây ra nhiều bất cập. Việc bỏ khung giá đất được coi là một bước tiến để đưa giá đất tiệm cận giá thị trường.

Nguyên tắc cốt lõi trong định giá đất là phải bám sát “nguyên tắc thị trường”. Nguyên tắc này là xuyên suốt, yêu cầu các quy định cụ thể hóa để đảm bảo thực thi hiệu quả.

Có thể bạn quan tâm:
Luật sư bào chữa
Đại diện ủy quyền
Luật sư dân sự
Luật sư hình sự
Hỏi đáp – Tư vấn
Thủ tục pháp lý
Tư vấn luật đất đai
Đại diện ủy quyền
Luật doanh nghiệp
Hôn nhân – Gia đình
Luật đất đai
Dịch vụ tư vấn pháp luật

Xây dựng Bảng giá đất hàng năm

Luật mới quy định bảng giá đất của các tỉnh, thành sẽ được xây dựng và ban hành hàng năm để bảo đảm tính cập nhật và phản ánh sát thực tiễn.

Bảng giá đất lần đầu sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
Sau đó, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trong thời gian chuyển tiếp (trước 01/01/2026), các địa phương tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành hoặc điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất hiện hành để áp dụng.

Các Nguyên tắc định giá đất khác

Tại Điều 58 Luật Đất đai 2024 quy định các nguyên tắc khi định giá đất bao gồm:

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.
Đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.
Đảm bảo tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng Thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.
Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

II. Thay đổi về Phương pháp Định giá Đất

Luật Đất đai 2024 đã giảm số lượng phương pháp định giá đất từ 5 phương pháp theo Luật Đất đai 2013 xuống còn 04 phương pháp. Phương pháp bị loại bỏ là phương pháp chiết trừ, nay trở thành một kỹ thuật chiết trừ trong các phương pháp còn lại.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (ngày 27-6-2024) quy định rõ ràng trình tự và nội dung xác định giá đất theo 04 phương pháp này.

4 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024:

Phương pháp	Mô tả cách xác định	Điều kiện áp dụng
1. Phương pháp so sánh	Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất tương đồng (cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng về yếu tố ảnh hưởng tới giá đất) đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất (người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính), sau khi đã loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất.	Áp dụng khi có tối thiểu 03 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng đã chuyển nhượng/trúng đấu giá.
2. Phương pháp thu nhập	Lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Phương pháp này thường áp dụng khi tài sản đã hình thành.	Áp dụng đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
3. Phương pháp thặng dư	Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch. Phương pháp này áp dụng khi tài sản chưa hình thành (ví dụ: mới có quy hoạch chi tiết).	Áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất	Lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.	Được sử dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, đã có giá đất trong bảng giá nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp này cũng được loại bỏ đối với một số trường hợp cụ thể.

Việc ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường và việc loại bỏ khung giá đất được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, giảm thiểu khiếu kiện kéo dài do giá bồi thường không thỏa đáng. Đồng thời, nó biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, giúp ngân sách nhà nước thu được nhiều hơn từ đất.

Hà Thành ASIA