Cô ruột tặng cho cháu đất thì phải đóng các loại thuế nào?

Chào luật sư, tôi muốn hỏi là trường hợp cô ruột của tôi có tặng cho tôi miếng đất có diện tích 934 m² thì tôi phải đóng những loại thuế gì. Trường hợp của tôi có được miễn thuế không?
 
Trả lời
 
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Luật Hà Thành Asia. Theo thông tin bạn cung cấp và căn cứ quy định pháp luật, chúng tôi gửi bạn nọi dung tư vấn như sau:
 
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 140/2016/NĐ- CP quy định về lệ phí trước bạ
- Thông tư 111/2013/TT- BTC Hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) và nghị định 65/2013/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012.
- Thông tư 257/2016/TT- BTC quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực. 
Nội dung tư vấn:
     Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi bạn và cô bạn thực hiện giao dịch tặng cho này gồm có:

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trích lục bản đồ địa chính.
• Phí ký hợp đồng công chứng

 
Thứ nhất, lệ phí trước bạ
     Theo quy định tại khoản 1, điều 7 nghị định 140/2016/NĐ- CP mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5%. “Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) 1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.”.
Việc kê khai, thu, nộp lệ phí trước bạ được thực hiện theo từng lần phát sinh và tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này) cho Cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (quy định tại điều 10, nghị định 140/2016/NĐ- CP).
 
Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập phát sinh từ việc cho tặng thửa đất từ cô bạn cho bạn làm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân của bạn. Mức thuế suất bạn phải đóng là 10% (10% giá trị chuyển nhượng).
          Cụ thể quy định tại Khoản 2, Điều 16 thông tư 111/2013 “Thuế suất trong trường hợp không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân là 10% 2. Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.”
Bởi giao dịch tặng cho giữa cô bạn và bạn không phải là giao dịch được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Khoản 1, điều 3, thông tư 111/2013/TT- BTC thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
 “a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
     Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
      b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
     b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
     b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
     b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
    b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
    b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
     b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
     Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
     b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
    Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
     b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
     b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.
     c) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
     Trường hợp cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, nếu chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì khai, nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư này.
     d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.
 
Thứ ba, Lệ phí thẩm định hồ sơ và lệ phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản vẽ địa chính:
          Mức thu căn cứ vào quy định của từng ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố (không có mức thu chung cho cả nước).
 
Thứ tư, Phí ký hợp đồng công chứng
          Theo quy định tại điều 4, thông tư 257/2016/TT- BTC việc thu lệ phí công chứng được tính trên giá trị của hợp đồng chuyển nhượng. Chi tiết như sau:
     “Điều 4. Mức thu phí, lệ phí
     2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
      a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:
    a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
     a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
     a3) Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản”.
 
Mức tính như sau:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

 
 
Kết luận: Từ các căn cứ trên bạn cần phải đối chiếu, so sánh với quy định về giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành để định mức giá cho việc thu nộp thuế, lệ phí trong giao dịch tặng cho giữa bạn với cô ruột bạn.