Quy Trình, điều Kiện Chuyển Nhượng, Thế Chấp Quyền Sử Dụng đất Theo Luật 2025 Là Gì?

Quy trình, điều kiện chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật 2025:

I. Điều kiện chuyển nhượng/thế chấp quyền sử dụng đất

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 là tương tự nhau.

Quy trình, điều kiện chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật 2025

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc thế chấp QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng), trừ các trường hợp đặc biệt như thừa kế QSDĐ, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và các trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và Điểm a Khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Có thể bạn quan tâm:

Lưu ý về Thế chấp:

Hợp đồng thế chấp nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực (Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
Cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi trở lên) được phép nhận thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
Đất đang thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng).

II. Quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là quy trình để chuyển giao QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Quy trình này bao gồm các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng phải được lập bằng văn bản.
Nội dung hợp đồng cần rõ ràng, bao gồm thông tin chi tiết của các bên (họ tên, địa chỉ, CMND/CCCD hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với tổ chức), thông tin thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn), giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên, và các điều khoản khác.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
Nơi công chứng: Tại Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
Hồ sơ cần thiết bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (bản gốc), Giấy chứng nhận QSDĐ (bản gốc), CMND/CCCD, Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (bản sao có chứng thực), và các giấy tờ khác.

Bước 3: Khai báo thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thanh toán lệ phí trước bạ

Thuế TNCN: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế TNCN với thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn thuế.
Lệ phí trước bạ: Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ với mức phí là 0,5% giá trị QSDĐ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Chi cục Thuế nơi có thửa đất.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai (Nộp hồ sơ)

Sau khi công chứng, cần đăng ký biến động đất đai để cập nhật thông tin người sử dụng đất mới.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: Tờ khai đăng ký biến động đất đai, bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu (bản sao có chứng thực) của bên nhận chuyển nhượng, và các giấy tờ khác.
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.

Bước 5: Đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cần nộp thêm chứng từ nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ để hoàn thành thủ tục.
Sau khi hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thông tin chủ sở hữu mới sẽ được cập nhật trên Giấy chứng nhận QSDĐ.

Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng nhận Giấy chứng nhận QSDĐ đã cập nhật thông tin chủ sở hữu mới tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc qua bưu điện nếu có đăng ký). Cần kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận.

III. Quy trình, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ (thường gọi là thế chấp Sổ đỏ) là việc sử dụng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ vay tiền, thường là tại tổ chức tín dụng.

Công chứng hợp đồng thế chấp

Bắt buộc công chứng/chứng thực: Hợp đồng thế chấp nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).
Nơi công chứng: Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất Người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, bao gồm:

Bản chính phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a.
Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). (Trừ trường hợp nộp đồng thời Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; hoặc Hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2 & 3: Tiếp nhận và Giải quyết: Thời gian giải quyết không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thủ tục đăng ký xóa thế chấp

Hồ sơ xóa thế chấp: Gồm Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a và bản gốc Giấy chứng nhận. Ngoài ra, nếu người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm (thường là ngân hàng), cần nộp thêm các giấy tờ chứng minh sự đồng ý xóa thế chấp của bên nhận bảo đảm.
Nơi nộp hồ sơ: Nộp tại cơ quan đã đăng ký thế chấp.
Thời gian giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Xử lý khi không trả lãi/tiền vay thế chấp Nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp.

Phương thức xử lý: Theo thỏa thuận giữa các bên, có thể là bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, hoặc bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho nghĩa vụ.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý, tài sản được bán đấu giá (phát mại).

Luật Hà Thành Asia