Câu hỏi:
Bố mẹ tôi trước đây có tự khai hoang và sử dụng một mảnh đất có diện tích là 300m2 từ năm 1980 nhưng chưa được cấp sổ đỏ, tuy nhiên đã được UBND xã xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Bố mẹ tôi có hai người con là tôi và anh trai. Cách đây 05 năm, bố mẹ tôi không may gặp tai nạn giao thông qua đời, không để lại di chúc. Nay tôi và anh trai đang làm thủ tục để khai nhận di sản của bố mẹ tôi để lại và xin cấp sổ đỏ đối với mảnh đất này. Vậy xin nhờ luật sư tư vấn giúp trong trường hợp này tôi phải làm thế nào?
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015;
- Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Nghi quyết số 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Toà án nhân dân tối cao ban hành.
2. Nội dung tư vấn
2.1. Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai có quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Như vậy, theo quy định trên mặc dù mảnh đất của bố mẹ bạn để lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng mảnh đất này đã được bố mẹ bạn sử dụng trực tiếp từ năm 1980 và được UBND xã xác nhận đất sử dụng ổn định và không có tranh chấp, do đó mảnh đất này đã có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Do vậy trong trường hợp này thì mảnh đất trên đủ điều kiện là tài sản để lại thừa kế.
2.2. Xác định quyền sử dụng đất là di sản
Do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như giấy tờ liên quan đến mảnh đất cho nên nếu bạn muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần xác định quyền sử dụng đất đó là di sản theo quy định tại điểm 1, mục II, Nghi quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao như sau:
“1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.
b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật về đất đai.”
2.3. Quyền thừa kế
Do bố mẹ bạn trước khi chết không có di chúc nên di sản bố mẹ bạn để lại sẽ được chia thừa kế theo quy định của pháp luật quy định tại Điều 650 Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể:
"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại."
Theo đó bạn và anh trai là con đẻ của bố mẹ bạn nên sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Vì thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên không xác định được ngoài bạn và anh trai còn có ai thuộc hàng thừa kế thứ nhất nữa hay không.
2.4. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất trên đầu tiên bạn phải thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn yêu cầu phân chia di sản;
- CMND, Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh của các đồng thừa kế;
- Giấy chứng tử của bố mẹ bạn;
- Giấy tờ chứng minh đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Xác nhận của UBND xã về việc đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp);
Sau khi hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bạn có thể chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK;
- Văn bản thoả thuận về việc phân chia di sản;
- Thông báo niêm yết về việc khai nhận di sản thừa kế được niêm yết và xác nhận tại UBND xã, phường;
- CMND, Sổ hộ khẩu, giấy khai sinh của người nhận thừa kế;
- Giấy chứng tử của bố mẹ bạn;
- Xác nhận của UBND xã về việc đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nếu hồ sơ hợp lệ thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất trên.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật Hà Thành ASIA về trường hợp của bạn. Rất mong bài viết này sẽ hữu ích đối với bạn.
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT HÀ THÀNH ASIA – Hotline miễn phí: 1900 8963
Website: http://luatsuhathanh.com
http://Congtyluathathanhasia.com
Email : luathathanhasia@gmail.com
Facebook : https://www.facebook.com/luatsuhathanh
Địa chỉ: Số 5, ngõ 104A, đường Thụy Phương, P. Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
Trân trọng!
