QUY ĐỊNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1 - Điều kiện được bồi thường

Điều kiện của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ được bồi thường khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1 - Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Điều kiện 2 - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận và chưa được cấp thì được bồi thường.

2 - Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp 1. Đất ở

Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất ở thì bồi thường về đất được tính như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được bồi thường theo 02 phương án sau:

Phương án 1: Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư

Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà tái định cư áp dụng khi có 02 điều kiện:
+ Đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.
+ Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất ở thu hồi.

Phương án 2: Bồi thường bằng tiền

Bồi thường bằng tiền khi có 02 điều kiện sau:
+ Đất ở bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.
+ Hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.

Lưu ý:

- Nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Mức tiền bồi thường: Được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (sẽ được giải thích cụ thể trong bài viết sau).

Trường hợp 2: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Điều kiện bồi thường về đất: Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai (đã trình bày tại mục 1) thì được bồi thường.

Phương án bồi thường:

Phương án 1 - Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng (nếu địa phương có quỹ đất đề bồi thường - Phương án được ưu tiên áp dụng).
Phương án 2 - Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể:

Trong đó:
Tbt: Số tiền được bồi thường;
G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất;
S: Diện tích đất thu hồi;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
 

3 - Tiền đền bù về nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất

Đối tượng 1: Nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân

Theo Điều 89 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường về nhà ở và công trình khác gắn liền với đất được tính theo từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt

- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng giá trị xây mới nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương khi:
+ Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt khác gắn liền với đất phải tháo dỡ toàn bộ.
Hoặc
+ Tháo dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật.
- Phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định thì được bồi thường theo thiệt hại thực tế (thiệt hại bao nhiêu, bồi thường bấy nhiêu).

Trường hợp 2: Nhà, công trình khác không phục vụ sinh hoạt

Theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nhà, công trình xây dựng khác khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường theo mức độ thiệt hại:
- Khi tháo dỡ toàn bộ hoặc phần còn lại không đảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật
Trường hợp này tiền bồi thường tính như sau:

Trong đó,
+ Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
+ Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:
+ Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
+ G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương..
+ T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
+ T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
- Khoản tiền tính bằng tỷ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới…
Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình (phần còn lại không sử dụng được có thể do diện tích nhỏ quá hoặc không phù hợp với thực tế sử dụng).
Trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
Nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Trường hợp 3: Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới…

Đối tượng 2: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Theo Điều 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì được bồi thường như sau:
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà:
+ Không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép,
+ Được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp;
+ Mức bồi thường do UBND từng tỉnh quy định.
- Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ thì người đang sử dụng được:
+ Thuê nhà ở tại nơi tái định cư; giá thuê nhà bằng với giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;
+ Trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.

4 - Bồi thường về cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất

4.1. Bồi thường về cây trồng

Theo khoản 1 Điều 90 Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường được tính như sau:

Trường hợp 1: Cây trồng hàng năm

- Mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch.
- Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Trường hợp 2: Cây trồng lâu năm

- Mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
- Ngoài tiền bồi thường về đất (nếu đủ điều kiện) thì còn được bồi thường về cây trồng lâu năm bị thiệt hại. Tại mỗi địa phương giá của vườn cây lâu năm tại mỗi thời điểm là khác nhau.

Trường hợp 3: Cây trồng có thể di chuyển đến nơi khác

- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
- Thông thường việc bồi thường với cây trồng có thể di chuyển đến nơi khác áp dụng với các loại cây trồng lâu năm.
Trường hợp 4: Bồi thường về rừng
Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

4.2. Bồi thường về vật nuôi

Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường được tính như sau:
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không được bồi thường (vì chủ sở hữu sẽ thu hoạch và bán nên không có thiệt hại).
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì bồi thường như sau:
+ Nếu thu hoạch sớm thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm;
+ Nếu có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra.
Lưu ý: Mỗi tỉnh thành sẽ có mức bồi thường cụ thể với vật nuôi.
 

 5 - Bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất

5.1. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất:

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân mà không thu tiền sử dụng đất);
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng nhưng được miễn;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng);
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Các loại chi phí được bồi thường gồm:

- Chi phí san lấp mặt bằng;
- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

- Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất, gồm:
+ Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
+ Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất.
+ Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
Lưu ý: Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất.
- Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Xác định tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất:

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định theo công thức sau:

P  = ((P1 + P2 + P3 + P4)/T1) X T2

Trong đó:
- P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
- P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
- P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
- T1: Thời hạn sử dụng đất (với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm đầu tư vào đất).
- T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

5.2. Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Đối tượng được bồi thường: Hộ gia đình, cá nhân.

Điều kiện bồi thường:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như: Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất - kinh doanh…trong các trường hợp sau:
- Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
- Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng dù thuộc trường hợp trên thì vẫn được bồi thường về đất.
Các chi phí đầu tư vào đất và mức tiền được bồi thường: Như mục 5.1.

Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
CÔNG TY  LUẬT HÀ THÀNH ASIA – Hotline miễn phí: 1900 8963
Website:  http://luatsuhathanh.com
                http://Congtyluathathanhasia.com
Email :     luathathanhasia@gmail.com
Facebook : https://www.facebook.com/luatsuhathanh
Địa chỉ: Số 5, ngõ 104A, đường Thụy Phương, P. Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
 
Trân trọng!